Как и всякий другой, миф о "русском Кипре" соответствует действительности лишь отчасти. Шлейф этой легенды мешает адекватному представлению о стиле жизни, предлагаемом на Кипре. Современные покупатели - российские подданые - уже не ищут родной национальной среды, предпочитая скорее космополитичное окружение и однородность социальную. А все это Кипр как раз может предложить.
По данным последней переписи населения, иностранцами являются почти 10% постоянных жителей острова. Если же учитывать всех иностранных собственников недвижимости, которые проводят здесь часть года, то пропорция была бы гораздо более впечатляющей.
Тон в этой иностранной коммуне задавали и задают никак не русские, и даже не немцы, а подданные Великобритании. Представление об этом дает статистика въездного туризма в зимние месяцы, когда Кипр посещают в основном не клиенты отелей, а владельцы вилл и апартаментов. Так, в январе 2006 года (свежие данные Статистической службы Республики Кипр) здесь побывали почти 29 500 англичан, 4 250 немцев и лишь 1 930 наших соотечественников. Покупая жилье в современных кипрских жилых комплексах, вы можете ожидать примерно того же соотношения и среди своих соседей.
Однако если раньше остров старался охватить своим гостеприимством все категории англичан, то сейчас крупный местный бизнес все больше сосредотачивается на обслуживании самой состоятельной и требовательной к комфорту аудитории. То есть в значительной степени тех людей, которых в предыдущие годы частично "перехватывали" побережья Франции и Италии, где постоянно проживают 301 000 и 50 000 англичан соответственно (на Кипре - 60 000 человек).
В последние пять лет на Кипре активно взялись за развитие инфраструктуры гольфа (см. статью "Такой дом любитель гольфа не пропустит!"). Американский журнал Conde Nast Traveller включил два из действующих на Кипре SPA в десятку лучших талассо-заведений Европы. При этом конкуренты в швейцарском Интерлакене, на итальянском озере Комо и в Позитано оказались на более низких позициях.
Что касается жилья, то его качество не просто выросло: стали появляться концептуальные проекты, которые можно считать выдающимися даже по международным меркам.
Термин "юридическая чистота недвижимости" используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально - в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.
В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.
Что нужно проверять
Необходимо обратить внимание на ряд моментов:
1. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью.
Если дом (квартира) - не новостройка, и с ним проводились какие-либо сделки, то именно информацию об этих сделках необходимо проверять.
2. Продавцы квартиры.
Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому сделка может быть признана недействительной. Обратите внимание - дееспособности человека лишает только суд!
Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов, и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, человек рискует через некоторое время судиться с обиженной "половиной".
Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам).
3. Документы на недвижимость.
Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения - есть и более экзотические (а значит, сложные) - договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение. Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон.
Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.
Обстоятельства, влияющие на подготовку и прохождение сделки
1. Отсутствие ограничений и обременений.
Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав.
2. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах.
Что проверить очень трудно
Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессионалу), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.
1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов.
Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий. Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может скрыть эту информацию. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
3. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве. При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве.
Причины, по которым оформление титула может затянуться на долгие и долгие годы, профессионалы рынка недвижимости характеризуют так: их сотни. Причем, долгие годы в данном случае значит лет 10 - 15, а то и больше.
Чаще всего "титульные" проволочки возникают из-за того, что компании-застройщики постоянно вносят поправки в первоначально утвержденный проект - увеличивают или уменьшают площадь квартир, перепланировывают общественные зоны, и т.д. и т.п.
Они хотят предложить товар лучшего качества, а результат оказывается плачевным: госкомиссия не принимает объект, имеющий существенные расхождения с первоосновой, и решение вопроса затягивается надолго, поскольку работать быстро чиновники, похоже, не умеют ни в одной стране мира.
Еще 30 июля 2004 года в "Официальной газете" Правительства Кипра был опубликован текст законодательного акта №229(1)/2004, а 24 марта 2005 года в этой же газете появился текст другого закона - №29(1)/2005. Но реально они начали действовать только нынешней зимой, а необходимые бланки появились и того позже - в начале весны. Так что март-апрель 2006 года можно считать реальной точкой отсчета существования новых правил. И это очень грустно, поскольку законодательные акты имеют ограниченный срок действия: прием соответствующих документов (как от компаний-застройщиков, так и от частных лиц) будет проводиться лишь до 24 сентября 2006 года. Так что времени осталось немного.
Итак, до конца сентября каждый приобретатель недвижимости вправе самостоятельно, в полной независимости от застройщика, оформить сертификат, свидетельствующий, что здание (или даже отдельно взятая квартира в нем) прошли госкомиссию, и разрешение на их эксплуатацию выдано, а затем самостоятельно же подать документы на получение титула владельца. Воспользоваться новыми правилами оформления Special Certificate of Approval могут несколько категорий приобретателей.
1. Граждане Кипра и любых других стран, которые легально приобрели недвижимость на свободных территориях острова и зарегистрировали свой договор купли-продажи собственности в локальном Департаменте регистрации недвижимой собственности (Land Registry Department).
2. Также те, кто стал совладельцами строящейся недвижимости, при условии регистрации договора совместного владения в вышеуказанном органе регистрации.
3. Компании застройщики, ведущие легальную деятельность на свободных территориях острова.
Если разрешение на строительство собственности (Building Permit) было выдано компании-застройщику до 30 ноября 1990 года, то заявление подается в муниципалитет по месту расположения объекта, если после 1 декабря 1990 года - то в Градостроительный комитет того или иного города (Town Planning Authority).
Но существует ряд исключений, а именно: для муниципального округа Paralimni рубежной является дата 2 мая 2003 года, для Polis Chrisoshous - 3 февраля 1995 года, для Pano Lefkara - 31 октября 2003 года, для Athienou - 10 августа 2001 года.
Рассмотрением обращений и выдачей сертификатов будет заниматься специально созданный при Министерстве внутренних дел Кипра комитет. Официально процедура рассмотрения может занимать до 18 месяцев, хотя физические лица вправе рассчитывать на значительно более короткий срок - 10-12 месяцев. После получения Special Certificate of Approval необходимо обратиться в муниципалитет по месту расположения объекта недвижимости для оформления еще одного документа - Final Certificate of Approval, и только после этого вы сможете получить в Департаменте регистрации недвижимой собственности свидетельство собственника - тот самый заветный титул.
Размер пошлины
При подаче заявления на сертификат приемки объекта государственной комиссией необходимо будет заплатить пошлину, определяемую работниками того департамента, куда вы обратились. Необходимо отметить, что ее размер колеблется от 125 до 1200 фунтов. За заявление на сертификат на квартиру, в которой вы проживаете, а титул все никак получить не можете по вине застройщика, придется заплатить 125 фунтов. Если же вы совладелец здания, где десятки квартир, сумма приблизится к максимальной - то есть 1200 фунтов.
Документы, необходимые для подачи заявления
1. Копия официального письма (Registered letter) компании - застройщику о том, что вы самостоятельно будете подавать документы на получение сертификата приемки государственной комиссией. Данное письмо должен составить для вас адвокат.
2. Официально заверенная в Департаменте регистрации недвижимой собственности копия вашего договора купли продажи (True copy + stamps).
3. Копия разрешения на строительство (Copy of Building Permit), ее надо будет взять у компании застройщика.
4. Копия плана здания в 4-х экземплярах (Building Plan + stamps) из Департамента регистрации недвижимой собственности.
5. Копия титула земельного участка, на котором находится ваша собственность.
6. Копия плана конкретно вашей собственности (план квартиры, например) в 2-х экземплярах (Apartment Plan).